Le agevolazioni per la prima casa interessano a chi acquista e possiede i requisiti “prima casa” e, in generale, si applicano quando:
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni non spettano, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
- il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa).
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto (termine prolungato a due anni dalla Legge di bilancio 2025).
Quali vantaggi
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare da parte dell’acquirente che possiede i requisiti “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%); imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.
La Corte di Cassazione si è pronunciata sul tema della decadenza dalle agevolazioni fiscali “prima casa” in caso di vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima del decorso di cinque anni.
In pratica con l’ordinanza n. 5016 del 6 marzo 2026 la sezione tributaria ha chiarito un principio importante: per evitare la revoca del beneficio non è sufficiente acquistare un nuovo immobile entro un anno dalla vendita del precedente, ma è necessario anche destinarlo effettivamente ad abitazione principale, trasferendovi la residenza entro lo stesso termine.
La decisione si inserisce nel consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità che richiede il rispetto non solo formale ma anche sostanziale dei requisiti previsti dalla normativa sulle agevolazioni prima casa.